存量房现历史顶峰，新房源上市为近三年来低谷

2011年上半年杭州(不含萧山、余杭，下同)住宅总供应量为23168套，较2010年同期15458套涨幅为50%，供应面积为307万平方米，较2010年同期15458套涨幅为50%；其中存量房供应为13603套，176.7万平方米；新增房源供应为9565套，130.4万平方米，套数占2011年上半年总供应量的41.3%。

自2008年初以来，由于市场急转而下、交易大幅萎缩，杭州的存量房源从1万套出头急剧增加到年底达到创纪录的3.2万多套，成为开发商心头压着的一块巨大石头。而进入2009年，楼市成交逆势而上，需求被政策优惠激发，成交量迅猛上升，存量房得到快速去化，到2009年年底剧减到11022套，住宅存量供应仅4917套，而进入2010年，需求继续保持较为旺盛的态势，存量房被进一步消化，在3月份曾一度跌破4000套，截至4月30日，主城区住宅存量房仅4323套，在2009年的基础上进一步减量；但4月新政之后，杭州住宅成交陷入低谷，存量房有所回升，特别是进入下半年后，存量房上升明显，截至12月31日，住宅存量房已高达13000多套。进入2011年后，杭州政策三限的压力下，住宅房源的去化更是不容乐观，成交陷入历史最低谷，存量房在持续积压下，形成近五年历史最高峰，截至6月30日，住宅存量房达18108套，较2010年年底涨幅达33.1%。

存量房源之所以出现持续走高态势，主要是由于新政后，楼市需求受抑制，在新上市房源开盘滞销和2010年年底遗留的高存量房的冲击下，存量房明显走高。

2011年上半年住宅新上市的供应量处于近三年同期最低水平，但与2010年同期相比，无论是住宅套数供应还是面积供应基本持平，由此可以看出，近两年，杭州主城区住宅保持低供应态势。上半年上市新房源供应有限，主要是由于开发商观望心态所致。新政后，杭州成交量剧减，受成交量不理想影响，很多楼盘犹豫不决，陷入观望，纷纷推迟开盘，原本计划在上半年开盘的一些楼盘，也将推迟到下半年开盘，成为上半年新盘上市量减少的重要原因。

后期供应量将放大，进一步加剧市场竞争

从上半年板块供应看，以下沙、西溪和三墩等三大板块为主，三大板块套数占新房源整体供应的55.9%，单体供应量均超过1000套，其中，下沙是供应量最大的板块，也是新房源中成交量最大的板块，总供应量达2796套，占新房源总供应的29.2%，供应量较大的楼盘代表是龙湖滟澜山和金隅观澜时代等；西溪板块其次，总共约1148套，供应量较大的代表楼盘是西溪蝶园和西溪诚园；三墩板块位居亚军，总共约1148套，应量较大的代表楼盘是金地·自在城和中海·紫藤苑。

在上半年有成交表现的众多板块中，其中不乏2010年新亮相的一些板块，如田园、城东新城、城北东新路板块等，这些板块都拥有一些共同的特征：1、板块具备优势的地段优势，如田园位居城北山水之地、城东新城紧依市中心为杭州未来交通枢纽、城北东新路紧依大关三墩城北商业中心，是未来成为新商业中心所在地；2、板块规划养眼，未来具备了较好的发展潜力，如田园板块的规划、城东新城的规划、城北东新新天地规划，这些板块均是杭州市政府重点规划板块，也将成为未来区域的商业中心和居住中心；2、知名品牌开发商先行进入，板块发展起点较高，如田园板块有绿城、朗诗已进入、城东新城板块万科、滨江称霸、城北东新路板块滨江、新天地等占据主力；3、板块未来供应量大，此三个板块从已经得知的土地出让情况和未来区域规划的土地出让情况看，板块内未来供应量，依据各板块的地段、规划、发展前景和品牌优势，此三大板块以后必将是杭州楼市的亮点和热点板块，在下半年将迎来更大的舞台。

根据合创地产机构2011年年初出刊的《住宅供应白皮书》统计：2011年新增房源供应量巨大。2011年杭州主城区住宅供应预计会达到约750万㎡，是2010年的供应量的1.5倍(2010年的总供应约为500万平方米)，将会是供应量密集的一年；若以平均每套130平方米计，总体可预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128平方米/套)，是2010年年度销售量的2.2倍，预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。

由此可见，在市场形势低迷的情况下，杭州楼市2011年的住宅供应量不容小觑，供应量的增大将会使市场竞争更为加剧，使目前已经出现的供过于求的现象面临更为严峻的挑战。

　价格体系下半年有望形成新的突破

楼市既已如此，下半年该何去何从，成为人人关心的话题。新政后，开发商和购房者相互观望使楼市陷入停滞状态，开发商纷纷推迟开盘、购房者持币等待，而楼市的发展不可能长久处于等待状态，因此，下半年势必成为楼市发展的一个突破点，只是，何时突破、怎么突破、谁来突破，将有待市场验证。

在这承上启下的年中时期，或许我们可以尝试探讨楼市可能出现的发展路线。从下半年的楼市环境看，新政的作用力已经开始显现，但影响力依然有些，虽然成交量大幅下滑，但调控根本目的之房价并未出现较大幅度下降，因此，预计下半年楼市依然持续从紧的楼市政策，而新政力度最大的条款限购限贷政策的持续也预示着下半年楼市将依然持续冷市的基础，这样的信号带给开发商和购房者持续消极的心态，消极心态为楼市形成突破的重要条件，房价将出现可能的下行空间。

从下半年楼市供应看，上半年杭州仅上市住宅套数9565套，而根据一些楼盘的推盘计划，加上一些新楼盘的启动，下半年的供应量将远远超过上半年，供应量的加大必然会促使竞争加剧，而开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般会采取两种措施：一为采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，造成销售期明显增加，加上由于房源销售不畅客观上也会导致销售期延长，在销售期延长而工程进度正常进行的情况下，准现房或现房销售的模式将可能出现，但这种措施对开发商自有资金要求较高，压力过大，需要开发商拥有一定的资金实力，是杭州本土开发商常用的应对冷市的策略；二为采取激进策略，首先以各种方式开始争夺意向购房客户，深广地区常用的马路拦截战术、电话营销战术、竞争楼盘售楼部拦截战术预计都将登陆杭州楼市；其次，吸引人气的活动战术将再次活跃楼市，特别是多种资源整合下的活动如媒体互动、区域关注等成为目前的新潮流；最后，在客户争夺、活动系列热身行动无效后，降价成为突围楼市的譿詈笠幻镀遄樱杂诖蟛糠挚⑸獭⑻乇鹗怯涤薪洗罅客恋刈试炊韵纸鹆饔薪细咭蟮母咚僭俗笠刀裕山涣渴俏制笠捣⒄沟淖罡镜亩Γ虼耍顺山涣慷牌糠掷蟊３肿式鸬挠行г俗且恍└咚僭俗耐饫纯⑸坛Ｓ玫挠Χ月ナ械恼撸比唬恍┬】⑸潭宰式鸹厥崭鼻校腔嵋愿髦址绞礁髦置褰导垡允蕴铰ナ校ヅ滔垩沽哟笫保慌懦新ヅ滩扇〈蠓苯档姆绞交赜悍空撸庥忠源蠊婺？⒌闹放贫允谐》从ψ钗舾校?08年下半年宏观调控时就是一个明证。而上半年部分楼盘采取存抵的优惠方式，已经为下半年整体房价的松动奠定基础，在下半年供应加大、政策依然从紧的情况下，预计会有开发商出现更大幅度的降价促销方式，而杭州楼市的整体房源有望在2011年下半年出现真正意义上的下降。

从下半年楼市的需求看，从购房者的角度而言，杭州房价高已经成为一种现实，特别是对限贷限购使部分改善型需求萎缩，首套自住需求成为目前市场的主流。目前新政已经对杭州楼市造成一定的影响，但购房者所期待的房价大幅下降的局面尚未出现，因此，等待时机而后出手是购房者下半年最主要的心态，而一旦房价有所松动，达到部分购房者的预期，购房者全体持币待购的局面将会打破，楼市成交量将有所突破，将再次演绎从低谷爬升的发展轨迹。

下半年杭州楼市将如何演绎，或许现在推测还为期尚早，但可以肯定的是下半年的楼市将告别上半年新政后沉默等待、蠢蠢欲动的状态，对于下半年而言，或许会是风雨兼程、直面惨淡人生的一段历程，又或许会峰回路转，柳暗花明又一村。

https://www.chongmingyuanqu.com/xwzx/yqxw/45199.html